Столична забудовниця Влада Молчанова зазнала судової поразки: забудову H2O на Осокорках визнано незаконною

Одразу два дозволи, видані державними органами компаніям, афільованим з відомим столичним забудовником Stolitsa Group, були скасовані судами за позовами громадськості. Йдеться про проєкт H2O, який вже реалізується компанією "Контактбудсервіс" на Осокорках, та проєкт ЖК у Мінському масиві в Оболонському районі Києва, який лише планувала будувати фірма "Датоліт".

Дозвіл на забудову озера Тягле: заборона після 7 років судових баталій

25 квітня 2025 року Волинський окружний суд прийняв досить сенсаційне рішення за позовом Громадської організації "Екопарк Осокорки" щодо споруджуваного нині компаніями "Контактбудсервіс" та "Будеволюція" (обидві пов’язані з Stolitsa Group, що належить сім’ї та близьким бізнес-вумен Влади Молчанової) житлового комплексу H20.

Згідно з текстом рішення, суд скасував дозвіл, виданий ще у 2018 році цим компаніям тодішньою ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція, нині її функції виконує Державна інспекція архітектури та містобудування, ДІАМ, — ред.) на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву "Осокорки — Центральні" у Дарницькому районі міста Києва. 2 черга будівництва. Коригування" № ІУ 113181171313 від 27.04.2018.

З наведеного нижче ескізу ДПТ зрозуміло, про які саме мікрорайони йде мова.

Читайте по темі: Сили оборони відбили на фронті 216 атак противника

Ескіз ДПТ щодо забудови екопарку Осокорки. Зліва вгорі – мікрорайони 1, 2 та 2а

Якщо аналогічне рішення приймуть і вищі судові інстанції, це може поставити хрест на будівництві ЖК H20. Та, ймовірно, й взагалі на планах забудувати територію екопарку Осокорки. Показово, що продаж квартир у ЖК забудовник розпочав ще минулого року.

Нагадаємо, Stolitsa Group "зайшла" у проєкт забудови навколо озер Тягле, Небреж та Мартишів на Осокорках у 2019-20 роках, після того як збанкрутував попередній забудовник — банк "Аркада". При цьому 5 ділянок, де планувалася забудова, формально перебували в оренді ТОВ "Контактбудсервіс", яке пізніше відійшло під контроль "Столиці Груп".

На момент долучення Stolitsa Group київська влада розірвала договір оренди з "Контактбудсервіс" на усі ділянки (рішення 3/6659 від 31.01.2019). Але компанія оскаржила це рішення в суді, і згодом по трьох із п’яти спірних орендованих ділянок змогла добитися позитивного для себе результату, тобто продовження строку оренди (див. пояснення до схеми нижче).

Спірні ділянки на території екопарку Осокорки. Ділянка №1 – в оренді в забудовника, зараз там будується ЖК H2O. Ділянка №2 – оренду для забудовника припинено. Ділянка №3 – справа щодо припинення оренди розглядається в суді. Ділянки №4 та №5 – в оренді у забудовника, але не готові під будівництво

Серед цих "виграних" "Контактбудсервісом" ділянок була й ділянка навколо озера Небреж, яку ще за часів "Аркади" практично повністю підготували під забудову. У грудні 2021 року, попри протести громадськості, Stolitsa Group відновила там будівництво, а у 2023-24 роках там почали з’являтися перші "коробки" житлових будинків. Наразі там споруджується п’ять висоток, що перебувають на різній стадії готовності.

Хід будівництва ЖК H2O, квітень 2025

Читайте по темі: На Львівщині судитимуть працівників банку за привласнення коштів клієнтів

Протистояти забудові екопарку увесь час, від моменту створення у 2017 році, намагається Громадська організація "Екопарк Осокорки". У 2018 році ця ГО подала позов до Департаменту містобудування Київради/КМДА щодо оскарження ДПТ забудови Осокорків. Справа навіть дійшла до Верховного суду, але той не пристав на аргументи еко-активістів.

Втім, того ж 2018 року ГО "Екопарк Осокорки" подала ще один позов – до ДАБІ стосовно протиправності видачі цією установою дозволу на виконання забудовником будівельних робіт. Активісти аргументували свій позов тим, що ДАБІ не враховала низку положень чинного законодавства, які забороняють видачу дозволу на будівництво.

Справа пройшла усі судові інстанції, дійшла до Верховного суду і той у лютому 2020 року направив її на новий судовий розгляд до Окружного адміністративного суду міста Києва. Та справу поновили лише у лютому 2025 року, причому прийняв її до розгляду Волинський окружний адміністративний суд, куди її було розподілено через перевантаженість київських суддів.

Зрештою, 25 квітня 2025 року Волинський адмінсуд виніс рішення, яким повністю задовольнив вимоги ГО "Екопарку Осокорки", скасувавши дозвіл ДАБІ на виконання будівельних робіт для ТОВ "Контактбудсервіс" та ТОВ "Будеволюція".

Як відомо з тексту рішення, основними аргументами на користь задоволення позову стало те, що, по-перше, дозвіл на будівництво ДАБІ було надано без наявності обов’язкової у таких випадках Оцінки впливу на довкілля.

По-друге, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво ЖК H2O, належить до зони охоронюваного ландшафту та є об`єктом культурної спадщини, який підлягає охороні. Відтак – для її забудови потрібен дозвіл відповідного органу (раніше — Держслужба з питань національної культурної спадщини, а нині Мінкульт), який не було надано.

По-третє, забудова не відповідає Генеральному плану м.Києва.

"Системно проаналізувавши приписи законодавства України, що були чинними на момент виникнення спірних правовідносин між сторонами, зважаючи на взаємний та достатній зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку, що адміністративний позов підлягає задоволенню", — йдеться у тексті рішення суду.

Каламутні перспективи для H2O

Звичайно, варто було б порадіти за активістів ГО "Екопарк Осокорки", які не відступили і змогли відстояти у суді скасування дозволу на забудову унікальної з екологічної точки зору території в межах столиці. Аби не кілька "але".

Передовсім не слід забувати, що теперішнє рішення Волинського окружного адмінсуду – це лише рішення першої інстанції. Наступною буде апеляція, і коли саме її розглянуть (з огляду на вже згадану перевантаженість судів) – велике питання. А увесь час до набрання законної сили рішенням апеляційного суду забудовник матиме повне право продовжувати роботи. І враховуючи, як повільно розглядається справа, неважко уявити що ще за цей час він встигне набудувати.

"Відповідно до законодавства України, а саме статті 273 Цивільного процесуального кодексу, судове рішення першої судової інстанції, яке скасувало дозвіл на будівельні роботи, набирає законної сили лише після завершення строків апеляційного оскарження. Або після того, як буде ухвалено відповідним рішенням апеляційного суду таке рішення. Тому наразі це рішення (щодо скасування дозволу на будівництво H2O, — ред.) не набрало законної сили і забудовник формально може продовжувати будівельні роботи та продавати квартири. Звісно, правильно було б, щоб вони інформували покупців про наявність такого судового рішення. Але такого обов’язку у них немає", — пояснив ситуацію юрист, експерт з питань нерухомості Андрій Ставнюк.

"Зараз ми очікуємо передовсім на апеляцію "Контактбудсервісу", який проходить у справі третьою стороною, але, так би мовити, є основною "рушійною силою", що виступає проти нас. Представники ДІАМ, як наступника ДАБІ, хоча зазвичай і були присутні на засіданнях, але виступали значно менш активно, ніж юристи забудовника. Наразі, після рішення на нашу користь, ми можемо очікувати, що будуть навіть дві апеляційні скарги — від ДІАМ та "Контактбудсервісу". Коли ж буде сам суд – важко сказати. Апеляційний суд, де буде розглядатися справа, перевантажений. Обсяг справи – величезний, 17 томів. І увесь цей час забудовник, найімовірніше, продовжуватиме будівництво. Адже вони розраховують ввести перший будинок в експлуатацію у квітні 2026 року", — розповів  представник ГО "Екопарк Осокорки" Олександр Пилипенко.

Активісти також розуміють, що навіть у випадку їх виграшу в апеляційному суді, і згодом у Верховному – забудовник навряд чи зупиниться. Адже "на кону" дуже великі гроші. Редакція свого часу рахував можливий заробіток забудовника на ЖК H2O і суми там вийшли шалені – від 150 до близько 400 млн доларів. Відтак Stolitsa Group точно прагнутиме використати усі можливі важелі.

Наприклад, вважає Олександр Пилипенко, забудовник спробує через Київраду виключити ділянку із зони охоронюваного ландшафту, аби "легалізувати" дозвіл на будівництво. Або задіє класичний у таких випадках сценарій — апелюватиме, що частину квартир у ЖК вже продано, і ситуацію потрібно розглядати в контексті захисту права на забезпечення житлом фізичних осіб, що зазвичай є досить складною справою.

"Нещодавно була схожа ситуація у Львові, де скасували дозвіл на будівництво практично готового будинку. Та справа ускладнилася, адже виявилося, що частина квартир у ньому була продана. А відтак, якісь знесення будинку буде порушенням прав людей, що придбали квартири, на власність, що регулюється у тому числі європейськими директивами", — розповів Олександр Пилипенко.

Втім, як вважає юрист Андрій Ставнюк, переведення розгляду справи у площину на фізичних осіб навряд чи допоможе "узаконити" будівництво у випадку скасування дозволу на проведення будівельних робіт.

"Справді, наскільки мені відомо, забудовник уже почав продажі (у ЖК H2O, — ред.) і продав певний пул квартир. Наше законодавство дійсно захищає права добросовісних покупців квартир – фізичних осіб. Але я не думаю, що це якось автоматично узаконює будівництво. У нас є багато добросовісних покупців квартир, які, тим не менше, зараз живуть в недобудованих будинках, не введених роками в експлуатацію. Тому юридично це (факт придбання квартир, — ред.) не зобов’яже ДІАМ чи інші державні органи сприяти будівництву та введенню в експлуатацію будинків такого ЖК", — вважає юрист.

Водночас абсолютно незрозумілим у випадку ймовірної абсолютної судової перемоги еко-активістів, є питання подальшої долі вже побудованих споруд у комплексі H2O. Ні Олександр Пилипенко, ні Андрій Ставнюк, не можуть пригадати випадків, коли б забудовник "прибрав" після себе, тобто зніс будинок, який судом було визнано, як незаконний.

"У нас вже були випадки, коли приймалося рішення про необхідність знесення будинку, наприклад був випадок в одному з ЖК в Обухові. Але, наскільки мені відомо, до реалізації там не дійшло. І я не знаю жодного реального кейсу у Київській області, коли ЖК з інвесторами, якщо навіть суд приймав рішення щодо його знесення, був знесений. Тому вважаю, що перспективи такого розвитку подій (у випадку H2O, — ред.) досить незначні. Найчастіше – такі будинки просто стоять не введені в експлуатацію, без належного підключення до електромереж, і в них навіть живуть люди", — розповідає Андрій Ставнюк.

"Навіть якщо дозвіл скасують, то лишається відкритим питання: що далі буде з будинками, які вже практично готові. Я наразі не знаю жодного випадку, коли б такі будинки було знесено, хоча очевидно, що залишати їх у такому стані також не можна. Ця проблема потребує окремої уваги, адже лише по Києву – десятки таких незаконних недобудов. Вони роками "захаращують" міський простір, а розуміння що з ними робити – жодного", — говорить Олександр Пилипенко.

Відтак, навіть за найбільш позитивного для еко-активістів результату — повної заборони будівництва H2O, можна констатувати, що це лише частково врятує еко-парк Осокорки від забудови. Адже мінімум п’ять "коробок" на березі озера Тягле, скоріше за все, залишаться ще на довгі роки.

Незаконний ДПТ на Мінському масиві, або коли один в полі воїн

Другу історію, яка стосується судового протистояння щодо законності детального плану територій (ДПТ) на Мінському масиві, Редакція детально дослідив у вересні минулого року в матеріалі "Влада в програші: активіст переміг Молчанову та Київраду у питанні великої забудови в Києві. Але чи надовго?". Наразі відповідь на це питання отримано – виявилося, що таки надовго, адже черговий суд виніс рішення не на користь забудовника.

Нагадаємо, ця справа цікава тим, що громадськість у ній самостійно представляє активіст Олександр Кучерявий. У вересні 2021 року він звернувся до суду з позовом до Київської міської ради, в якому просив визнати протиправним та скасувати рішення Київради від 10.06.2021 № 1455/1496 "Про затвердження детального плану території в межах вулиць Юрія Кондратюка, Михайла Майорова (Петра Калнишевського), північної та західної межі лісу в Оболонському районі міста Києва".

Проект будівництва на землях Агрокомбінату "Пуща-Водиця"

Згаданий ДПТ було розроблено під забудову, яку планувала вести одна із пов’язаних із Stolitsa Group – ТОВ "Датоліт". Раніше ця компанія через підписання досить спірних інвестиційних договорів, отримала право розпоряджатися землею, що належить Агрокомбінату "Пуща-Водиця". Згодом під тиском Фонду держмайна були спроби визнати ці договори недійсними у судовому порядку, але всі вони провалилися.

Відтак Олександр Кучерявий, який вважав, що можлива забудова Мінського масиву може порушити його права, вирішив діяти самостійно – через оскарження затвердженого у 2021 році Київрадою ДПТ. Серед його основних аргументів були невідповідність цього ДПТ Генеральному плану Києва, а також ігнорування при їх затвердженні думки громади.

Ця справа також пройшла всі інстанції, і у серпні 2024 року Верховний суд пристав на аргументи активіста, направивши її на розгляд першої інстанції, але зобов’язавши суд цієї інстанції обов’язково врахувати питання відповідності ДПТ Генплану міста і необхідність проведення у законний спосіб громадських слухань

І ось 6 травня 2025 року, вже під час нового розгляду справи Київським окружним адміністративним судом, той знову прийняв рішення на користь активіста, який захищає свої права.

"Адміністративний позов задовольнити. Визнати протиправним та скасувати рішення Київської міської ради від 10.06.2021 №1455/1496 "Про затвердження детального плану території в межах вулиць Юрія Кондратюка, Михайла Майорова (Петра Калнишевського), північної та західної межі лісу в Оболонському районі міста Києва", — йдеться, зокрема в рішенні суду.

Олександр Кучерявий та його група підтримки перед приміщенням суду

Редакція поцікавилася у пана Кучерявого, якими основними аргументами йому вдалося переконати суддю, і отримав відповідь, що таких аргументів було декілька, і навіть окремо кожен з них був підставою для визнання ДПТ незаконним. А всі разом вони й взагалі справили кумулятивний ефект.

Перш за все, за його словами, судом було встановлено неправомірність затвердження ДПТ Мінського масиву у зв’язку з тим, що цей ДПТ суперечить Генплану міста Києва.

Також було встановлено, що громадські слухання щодо ДПТ були проведені з грубими порушеннями, та не було створено міжвідомчу комісію щодо вирішення спорів між розробником ДПТ та громадою, що прямо передбачено законодавством. Наприклад, згаданий ДПТ порушує права фізичних осіб — власників гаражів, приватну власність яких хотіли знести.

Окрім того, суд виявив, що Київрада фактично самовільно, без погодження з оператором газотранспортної системи, внесла зміни щодо пролягання критичної інфраструктури, а саме двох газопроводів високого тиску, які проходять через територію, що охоплюється ДПТ.

Крім того, суд встановив порушення регламенту Київради при затвердженні ДПТ – рішення щодо його затвердження не було підписане і опубліковане в належні за законом терміни.

"Всі згадані позиції, які чітко врегульовані в законодавстві, були порушені або проігноровані у першу чергу замовником цього ДПТ, це Департамент містобудування Київради, депутатами Київської міської ради, та мером Кличко, який підписав даний документ. І суд чітко на це вказав… Я вважаю, що це рішення суду може стати еталоном для вирішення спорів по всій країні щодо скасування ДПТ, або врегулювання тих чи інших позицій, що стосуються детальних планів територій", — розповів Олександр Кучерявий.

Забудова Мінського масиву: крапку ставити рано

Втім, які і у випадку із забудовою екопарку Осокорки, справа з ДПТ Мінського масиву ще дуже і дуже далека від завершення. Олександр Кучерявий це чудово розуміє, і готовий до продовження боротьби.

Наразі він прогнозує декілька можливих кроків своїх опонентів щодо запланованої забудови. Перший, це, звичайно, апеляційне оскарження останнього рішення суду. Втім, наголошує активіст, це для забудовника буде досить непростою справою.

"Судове рішення – дуже сильне. І я навіть не дуже уявляю, які аргументи зможуть знайти мої опоненти під час подачі апеляції", — говорить Кучерявий.

До речі, говорить активіст, під час судових засідань його основні формальні опоненти – представники Департаменту містобудування Київради/КМДА, виступали досить слабо, у той час як треті особи, представлені юристами Агрокомбінату "Пуща-Водиця" та ТОВ "Датоліт" – були більш жорсткими і явно демонстрували спільну позицію.

"Хочу звернути увагу на один цікавий аспект: юристка Наталя Мороз, яка представляє у моїй справі одного з моїх опонентів, Агрокомбінат "Пуща-Водиця", одночасно представляла у суді по еко-парку "Осокорки" ТОВ "Контактбудсерівс". Це показує, що і Агрокомбінат "Пуща-Водиця" і ТОВ "Контактбудсерівс" дотичні до відомого забудовника Stolitsa Group", — вважає активіст.

Серед інших можливих кроків від його опонентів, вважає Кучерявий, можуть стати спроби внесення змін до Генерального плану Києва. Наразі, за його словами, такі зміни точно готуються, але київська влада їх намагається максимально сховати від очей громадськості.

"Думаю, що зараз вони спробують робити акцент щодо містобудівних перетворень у своїх власних інтересах – через зміни до Генерального плану Києва. Такі зміни, до речі, робляться "по-тихому", наприклад, навряд чи ви щось про них чули, але вони готуються – недарма на на це були виділені чималі гроші. Тобто якісь процеси відбуваються, але без публічності від Київської міської влади. У результаті в один прекрасний день ми можемо прогортати сайт Київради і побачити там затверджені зміни до Генплану. Тому очевидно, і нам, представникам громади, і журналістам, потрібно буде уважно слідкувати за цим процесом і відповідним чином реагувати", — резюмував Олександр Кучерявий.